灵活方案破困局：龙光债券重组提速回应三大核心关切

随着房地产行业政策环境持续改善，房企债务重组进程加速推进。2025 年 6 月 20 日，深圳市龙光控股有限公司（以下简称 “龙光”）公布境内债券及资产支持证券重组议案，通过系统性优化方案设计，回应市场关切的同时，为行业债务化解提供了兼具灵活性与可行性的解决方案。
三大核心诉求的针对性回应
龙光此次重组方案聚焦投资人最关注的三大痛点，通过机制创新与资源整合实现精准回应。在购回选项方面，增设超额需求应对机制，当现金购回市场需求超出额度上限时，公司将启动指定资产出售机制，所得资金继续按 18% 的回购价格执行，较原方案 15% 的价格提升 20%，增强了退出路径的弹性空间 。
资产抵债环节，龙光全面梳理核心城市优质资产，形成涵盖写字楼、酒店、住宅等多类型的抵债资产池，将抵债对价从 100:25 元提升至 100:35 元（含 1 元现金），并引入单一资产信托机制，通过信托化运作降低中小投资人参与门槛，同时取消资产升值收益上限，全部归投资人所有 。
针对市场对长期偿债能力的担忧，龙光通过 “上海临港商业” 等特定资产信托化设计，为 “不减本金” 的债务转换提供实物资产支撑。该资产作为上海临港新区规模最大的商业中心，已签约品牌超 200 个，预计 2025 年开业，稳定的现金流预期为信托份额兑付奠定基础 。
五大重组选项的创新设计
龙光重组方案构建了覆盖不同风险偏好的五大选项体系。“全额转换特定资产” 选项中，每 100 元债券可转换为等面值的上海临港商业收益权信托份额，通过长期经营性资产的稳定现金流实现债务偿付，这一设计在行业内首创 “零本金削减 + 优质实物资产” 的组合模式 。
现金购回选项通过 “价格提升 + 资产变现” 双机制增强吸引力，18% 的回购价格高于行业普遍水平，配套的资产出售变现机制则为超额需求提供资金保障。资产抵债选项在提升对价比例的同时，引入信托化分层设计，允许投资人以小额份额参与优质资产分配，解决了传统抵债模式中中小投资人参与度低的问题 。
债转股安排展现出对企业价值修复的信心，定向增发 5.3 亿股股票的转股方案中，创新性设置 “补充增发” 条款：若转股后 2 年末股价低于 1.08 港元，公司将额外增发 20% 股份，这一机制在业内较为罕见，为投资人提供了估值修复的潜在收益空间 。全额留债选项则将展期期限缩短至 8 年，为行业最短期限之一，并增设 0.2% 本金的提前偿付激励，鼓励投资人积极参与重组。
市场化机制下的行业示范效应
龙光重组方案的优化调整，体现了对投资人权益的深度尊重与市场化原则的贯彻。五大选项采用 “瀑布式” 选择机制，允许投资人自主参与一项或多项，未获配前一选项的投资人可继续参与后续选项，这种弹性设计最大化满足了不同类型投资人的回收需求 。29 项增信资产实施闭环管理，资产处置及经营所得资金专项用于债券重组，从机制上保障了偿付资金的专款专用。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，龙光方案中 “不减本金 + 实物资产信托” 的设计在行业内具有开创性，为其他房企提供了 “资产价值挖掘 + 信托化运作” 的化债思路。中国企业资本联盟首席经济学家柏文喜则强调，现金回购价格提升、资产抵债比例优化及股价联动的补充增发机制，均体现出龙光对投资人的诚意，有助于重建市场信心 。
在房地产行业信用修复的关键阶段，龙光债券重组方案通过精细化的结构设计与市场化的机制创新，为债务化解提供了可操作的范本。对于企业而言，如何在复杂的资本环境中制定兼顾各方利益的重组方案？【资本运作与并购企业家高级研修班】聚焦企业资本运作核心难题，通过实战案例解析与前沿理论教学，助力企业家掌握债务重组、并购整合等关键技能，在行业变革中把握机遇。

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